Налог с продажи комнаты в общежитии. О праве на вычет ндс по зданию, предназначенному для использования под общежитие Приватизировал комнату в общежитии какие платить налоги

Вопрос:
Проживаю в коммунальной квартире. Каким образом определяется сумма налога на имущество физических лиц в отношении комнаты в коммунальной квартире? Кужугет Б.Ответ:
В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 (далее — Закон) налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. При этом объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и строения, помещения и сооружения.

Согласно статьям 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям, являющимся объектами жилищных прав, отнесены жилой дом, квартира, комната. При этом под комнатой понимается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Право собственности на жилое помещение (в т.ч. на комнату в коммунальной квартире), ограничения (обременения) прав на него, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом обложения по налогу на имущество физических лиц.

На основании статей 41 и 42 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире), а также общее имущество в многоквартирном доме.

Особенности исчисления налога на имущество физических лиц в отношении имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц, определены в статье 5 Закона. Однако указанные положения не распространяются на общее имущество в коммунальной квартире и многоквартирном доме, поскольку в данном случае объектом права собственности собственников помещений в квартире (доме) будет выступать соответственно квартира или комната, а не весь жилой дом (коммунальная квартира).

Вместе с тем общее имущество в коммунальной квартире (многоквартирном доме), как и общее имущество собственника квартиры в многоквартирном доме не признается самостоятельным объектом жилищных прав.

Кроме того, Законом не предусмотрены в качестве объектов обложения по налогу на имущество физических лиц общее имущество в коммунальной квартире (многоквартирном доме), а также доли в праве собственности на такое имущество.

В.Г. Молчанов,эксперт
Правовой консалтинг ГАРАНТ

Государственные бюджетные учреждения, использующие труд иногородних и иностранных граждан, при необходимости предоставляют им места в общежитиях учреждения. При этом, заключая с иногородними и иностранными гражданами трудовые договоры, работодатель указывает в них на обязательство по предоставлению сотруднику койко-места в общежитии.

В статье рассмотрено, возможно ли учесть в расходах по налогу на прибыль организаций затраты на оплату койко-мест в общежитии для таких сотрудников, а также является ли оплата услуг общежития работодателем доходом в натуральной форме для сотрудника и облагается ли такой доход налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) и страховыми взносами. Кроме того, имеет ли право учреждение заключить договор с общежитием на предоставление койко-мест для планируемых к приему на работу сотрудников и учесть такие расходы в качестве уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организаций?

Ключевые слова: государственные бюджетные учреждения, НДФЛ, страховые взносы, НК РФ, налог на прибыль организаций

Как правило, государственные бюджетные учреждения, использующие труд иногородних и иностранных граждан, при необходимости предоставляют им места в общежитиях учреждения. При этом, заключая с иногородними и иностранными гражданами трудовые договоры, работодатель указывает в них на обязательство по предоставлению сотруднику койко-места в общежитии.

Рассмотрим, возможно ли учесть в расходах по налогу на прибыль организаций затраты на оплату койко-мест в общежитии для таких сотрудников, а также является ли оплата услуг общежития работодателем доходом в натуральной форме для сотрудника и облагается ли такой доход налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) и страховыми взносами. Кроме того, имеет ли право учреждение заключить договор с общежитием на предоставление койко-мест для планируемых к приему на работу сотрудников и учесть такие расходы в качестве уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организаций?

Налог на прибыль организаций. В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ (НК РФ) в целях исчисления налога на прибыль организаций налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). При этом расходами признаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными, в частности, в соответствии с законодательством РФ. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно ст. 255 НК РФ любые начисления работникам в денежной и (или) натуральной формах, стимулирующие начисления и надбавки, компенсационные начисления, связанные с режимом работы или условиями труда, премии и единовременные поощрительные начисления, расходы, связанные с содержанием этих работников, предусмотренные нормами законодательства РФ, трудовыми договорами (контрактами) и (или) коллективными договорами, включаются в расходы налогоплательщика на оплату труда.

При этом в силу п. 4 ст. 255 НК РФ расходы на оплату жилья (компенсации за не предоставление бесплатного жилья) работникам подлежат учету в целях налогообложения прибыли, если предоставление жилья положено работнику по закону.

Трудовое законодательство обязывает работодателя нести расходы по найму жилого помещения только в случае, если работник направлен в командировку либо постоянная работа работника осуществляется в пути или имеет разъездной характер, а также сотрудникам, работающим в полевых условиях или участвующим в работах экспедиционного характера (ст. 168, 168.1 Трудового кодекса РФ (ТК РФ)).

Соответственно, оплата проживания работника по месту нахождения организации (оплата компенсации за наем жилья) не может быть учтена в расходах в целях налогообложения прибыли в соответствии с п. 4 ст. 255 НК РФ (см. письма Минфина России от 19.03.2013 № 03-03-06/1/8392, от 18.05.2012 № 03-03-06/1/255, от 18.11.2011 № 03-03-06/1/767, от 17.03.2009 № 03-03-06/1/155, от 27.08.2008 № 03-03-06/2/109, УФНС России по г. Москве от 24.03.2009 № 16-15/026382).

Однако заметим, что установленный ст. 255 НК РФ перечень расходов на оплату труда не является закрытым. Согласно п. 25 ст. 255 НК РФ в качестве расходов на оплату труда признаются также другие виды расходов, произведенных в пользу работника, при условии, что они предусмотрены трудовым или коллективным договором.

Таким образом, из норм п. 25 ст. 255 НК РФ следует, что в целях гл. 25 НК РФ к расходам на оплату труда относятся любые виды расходов, произведенных в пользу работника, в случае, если они предусмотрены трудовым договором и (или) коллективным договором, за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ (см., например, письмо Минфина России от 31.07.2009 № 03-03-06/1/504).

Одновременно, в соответствии с п. 29 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы на оплату путевок на лечение или отдых, экскурсий или путешествий, занятий в спортивных секциях, кружках или клубах, посещений культурно-зрелищных или физкультурных (спортивных) мероприятий, подписки, не относящуюся к подписке на нормативно-техническую и иную используемую в производственных целях литературу, и на оплату товаров для личного потребления работников, а также другие аналогичные расходы, произведенные в пользу работников.

Федеральная налоговая служба по вопросу порядка учета в целях налогообложения прибыли расходов организации по предоставлению жилого помещения для иногородних работников либо выплаты компенсации за оплату предоставленного жилого помещения придерживается следующей позиции.

Если предоставление жилья работнику будет являться условием трудового договора и рассматриваться сторонами как обязанность работодателя выплачивать часть заработной платы в неденежной форме (с конкретным определением размера этой части), то подобные расходы следует учитывать в целях налогообложения прибыли в составе расходов на оплату труда.

Если по условиям коллективного договора иногородним работникам предусмотрена выплата денежной компенсации за оплату жилья, то подобные выплаты в смысле ст. 255 НК РФ не являются оплатой за выполнение трудовых функций работником. Указанные выплаты следует рассматривать как выплаты в пользу работников, которые на основании п. 29 ст. 270 НК РФ не учитываются в целях налогообложения прибыли (см. письмо ФНС России от 12.01.2009 № ВЕ-22-3/6). Приведенное письмо ФНС России является обязательным для применения налоговыми органами. Аналогичный вывод содержится и в письме Минфина России от 17.03.2009 № 03-03-06/1/155.

Вместе с тем отметим, что разъяснения Минфина России и налоговых органов по рассматриваемому вопросу на протяжении ряда лет были противоречивы.

Так, в письме УФНС России по г. Москве от 18.01.2007 № 21-11/003922@ указано, что расходы организации-арендатора в виде арендной платы за аренду жилья для своих работников не учитываются для целей налогообложения прибыли как не соответствующие критериям п. 1 ст. 252 НК РФ и на основании п. 29 ст. 270 НК РФ. Аналогично, в письме УФНС России по г. Москве от 14.03.2007 № 20-08/022129@ дано разъяснение, что такие расходы не учитываются в целях налогообложения прибыли (причем независимо от того, указаны ли они в трудовом договоре или нет).

Кроме того, представители финансового ведомства и налоговых органов обращают внимание на следующее.

Согласно положениям ст. 131 ТК РФ в соответствии с коллективным договором и (или) трудовым договором по письменному заявлению работника оплата труда, помимо денежной формы, может производиться и в иных формах, не противоречащих законодательству РФ и международным договорам РФ. При этом доля заработной платы, выплачиваемой в неденежной форме, не может превышать 20% от начисленной месячной заработной платы.

Таким образом, расходы на оплату жилья работникам организации могут быть учтены в составе расходов для целей налогообложения прибыли организаций в размере, не превышающем 20% от начисленной месячной заработной платы при условии заключения трудового договора. Соответственно, в период, когда такой договор не заключен и работник не состоит в штате организации, вышеуказанные расходы на оплату жилья не могут уменьшать налоговой базы по налогу на прибыль организаций (см., например, письма Минфина России от 22.10.2013 № 03-04-06/44206, от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369, от 18.05.2012 № 03-03-06/1/255, от 02.05.2012 № 03-03-06/1/216, от 18.11.2011 № 03-03-06/1/767, от 17.01.2011 № 03-04-06/6-1, УФНС России по г. Москве от 30.07.2010 № 16-15/080276@).

При этом специалисты УФНС России по г. Москве в письме от 30.07.2010 № 16-15/080276@ разъясняют, что при квалификации начисляемых в пользу работника сумм в качестве заработной платы следует исходить из того, что размер оплаты труда считается установленным, если из условий трудового договора можно достоверно определить, какая сумма заработной платы причитается работнику за фактически выполненный объем работы. То есть размер оплаты считается установленным, если работник, не получив причитающуюся по условиям трудового договора оплату труда в денежном или натуральном выражении, может, исходя из условий трудового договора, потребовать от работодателя уплатить за выполненный объем работ конкретную сумму денежных средств (в качестве основания указано письмо Минфина России от 13.07.2009 № 03-04-06-01/165).

В отношении возможности признания вышеуказанных затрат организации в составе других расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ), представители Минфина России указывают, что порядок учета данных затрат урегулирован ст. 255 и 270 НК РФ. Иными словами, по мнению представителей финансового ведомства, в отношении расходов на оплату жилья работникам нет необходимости применять подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Между тем арбитражные суды считают возможным учитывать рассматриваемые расходы для целей налогообложения прибыли, используя норму подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ. Например, в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2013 по делу № А64-6731/2012 судьи пришли к выводу, что если заключение трудовых договоров обусловлено, в том числе, условием о предоставлении работнику жилья по месту работы и данные расходы понесены организацией в целях обеспечения исполнения работником своих трудовых обязанностей, то расходы по аренде квартир (подтвержденные документами) являются экономически обоснованными и связанными с производственной деятельностью. Судьи подчеркнули также, что поскольку спорные расходы понесены не с целью удовлетворения личных потребностей работника в жилье, то, следовательно, не носят социального характера. Такое же мнение изложено в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2011 № 19АП-4445/11.

Аналогичная точка зрения содержится в постановлениях Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 № 08АП-8782/13, ФАС Центрального округа от 15.02.2012 № Ф10-107/12 по делу № А35-1939/2010, от 15.04.2010 по делу № А35-5556/2009, от 29.09.2010 по делу № А23-5464/2009А-14-233, ФАС Поволжского округа от 14.07.2009 по делу № А65-27027/2007, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2007 № А19-15320/06-15-Ф02-1153/07-С1, ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2007 № А56-47663/2006.

Не поддерживаются в судах также доводы о том, что расходы на оплату жилья для сотрудников могут учитываться в целях налогообложения прибыли только в размере не более 20% от начисленной заработной платы, поскольку, исходя из системного толкования норм ст. 1 ТК РФ, п. 1 ст. 2 НК РФ, ст. 131 ТК РФ не может регулировать налоговые правоотношения и устанавливать применительно к ним какие-либо ограничения (постановление ФАС Центрального округа от 29.09.2010 по делу № А23-5464/2009А-14-233).

По мнению автора, в рассматриваемой ситуации при отсутствии у работника, которому оплачивается койко-место в общежитии, собственного жилья по месту работы (в непосредственной близости от места работы) затраты организации на аренду жилья для работника можно считать обоснованными и связанными с деятельностью, направленной на получение дохода, поскольку жилье планируется предоставлять сотруднику, в трудовой деятельности которого организация, безусловно, заинтересована, и от работы которого она ожидает получить определенный экономический эффект.

Подтвердить документально произведенные затраты можно, в частности (см. постановления ФАС Центрального округа от 15.02.2012 № Ф10-107/12 по делу № А35-1939/2010, ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2007 № А56-47663/2006):

• трудовым договором с иногородним (иностранным) сотрудником;
• договором на предоставление мест в общежитии;
• платежными документами;
• приказами на предоставление конкретному работнику для проживания места в общежитии с указанием адреса и срока проживания.

На взгляд автора, с учетом мнения Минфина России и имеющейся судебной практики расходы по предоставлению места в общежитии для сотрудника безопаснее признать в налоговом учете в составе заработной платы работника согласно трудовому (коллективному) договору. Если организация желает избежать претензий со стороны налоговых органов и последующих судебных разбирательств, то расходы на оплату жилья для сотрудника не должны превышать 20% от начисленной работнику месячной заработной платы.

Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что уменьшение налогооблагаемой прибыли на сумму расходов по бронированию мест в общежитии тем более связано с высоким налоговым риском.

Налог на доходы физических лиц. Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

В соответствии с подп. 1, 2 п. 2 ст. 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относятся:

• оплата (полностью или частично) за него организациями или индивидуальными предпринимателями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в том числе коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика;
• полученные налогоплательщиком товары, выполненные в интересах налогоплательщика работы, оказанные в интересах налогоплательщика услуги на безвозмездной основе или с частичной оплатой.

Иными словами, при оплате организацией арендных платежей за квартиру, предоставляемую ее работнику для проживания, у последнего фактически возникает доход в натуральной форме.

В свою очередь на основании п. 3 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ все виды установленных законодательством РФ, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных, в частности, с исполнением налогоплательщиком трудовых обязанностей (включая переезд на работу в другую местность и возмещение командировочных расходов).

По мнению Минфина России, оплата проживания иногородних работников под действие п. 3 ст. 217 НК РФ не подпадает, поскольку данной нормой НК РФ предусмотрено освобождение от налогообложения сумм возмещения расходов работника только в связи с переездом на работу в другую местность, но не по проживанию работников на новом месте. В этой связи суммы оплаты организацией проживания иногороднего работника являются доходом указанного физического лица, полученным в натуральной форме, и подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке (см., например, письма Минфина России от 13.07.2009 № 03-04-06-01/165, от 17.12.2008 № 03-03-06/1/688, от 25.01.2008 № 03-04-06-01/22, от 20.07.2007 № 03-04-06-01/255).

Вместе с тем в ст. 169 ТК РФ предусмотрено, что при переезде работника по предварительной договоренности с работодателем на работу в другую местность работодатель обязан возместить работнику помимо расходов по переезду работника, членов его семьи и провозу имущества (за исключением случаев, когда работодатель предоставляет работнику соответствующие средства передвижения) и расходы по обустройству на новом месте жительства. При этом порядок и размеры возмещения таких расходов могут определяться, например, коллективным или трудовым договорами.

С учетом данной нормы судьи в целом ряде судебных решений приходят к выводу, что если условие об оплате жилья прописано в трудовых договорах с работниками, то оплата проживания иногородних работников в период действия трудовых договоров является компенсацией их переезда на работу из другой местности, в связи с чем соответствующие суммы НДФЛ не облагаются (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 08.06.2012 № Ф09-3304/12, ФАС Московского округа от 21.03.2011 № Ф05-1300/2011, от 21.08.2008 № КА-А40/7732-08, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 № 04АП-2578/11, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011 № 08АП-2542/11, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.11.2010 по делу № А45-26455/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 № 09АП-30496/2010-АК, Волго-Вятского округа от 24.06.2008 № А43-28282/2007-37-943).

Учитывая изложенное, если обязанность по обеспечению жильем работника предусмотрена трудовым договором, то организация, руководствуясь приведенной выше логикой судей, может не исчислять НДФЛ с величины арендной платы, перечисленной за сотрудника. Однако, скорее всего, такую точку зрения придется отстаивать в суде.

Страховые взносы. На основании ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» (далее – Закон № 212-ФЗ) объектом обложения страховыми взносами признаются, в частности, выплаты и иные вознаграждения, начисляемые плательщиками страховых взносов в пользу физических лиц в рамках трудовых отношений.

Статьей 9 Закона № 212-ФЗ установлен закрытый перечень выплат и вознаграждений, на которые не начисляются страховые взносы.

Так, подп. «б» п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона № 212-ФЗ указывает, что не подлежат обложению страховыми взносами все виды установленных законодательством РФ, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг.

Как уже говорилось, ТК РФ не обязывает работодателя обеспечивать работника жильем, а также оплачивать его аренду. Таким образом, оплата организацией аренды квартиры для иногороднего работника под действие подп. «б» п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона № 212-ФЗ формально не подпадает.

Вместе с тем, поскольку предоставление места в общежитии связано с переездом работника в другую местность для выполнения трудовых обязанностей, на взгляд автора, в рассматриваемом случае целесообразно воспользоваться уже приведенными выше положениями ст. 169 ТК РФ.

Напомним, что в силу ст. 169 ТК РФ при переезде работника по предварительной договоренности с работодателем на работу в другую местность работодатель обязан возместить работнику, в том числе и расходы по переезду работника и обустройству на новом месте жительства. При этом конкретные размеры и порядок возмещения расходов определяются соглашением сторон.

Следовательно, в случае достижения соответствующей договоренности между работником и работодателем у последнего возникает обязанность возместить работнику расходы, связанные с переездом.

В свою очередь подп. «и» п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона № 212-ФЗ устанавливает, что не подлежат обложению страховыми взносами для плательщиков страховых взносов, указанных в п. 1 ч. 1 ст. 5 Закона № 212-ФЗ, все виды установленных законодательством РФ, законодательными актами субъектов РФ, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных с выполнением физическим лицом трудовых обязанностей, в том числе в связи с переездом на работу в другую местность.

Разъясняя порядок применения указанной нормы, работники Минздравсоцразвития России в письме от 05.08.2010 № 2519-19 отмечают, что компенсация найма жилья, выплачиваемая работнику, переехавшему в другой город для работы в организации, не подпадает под действие подп. «и» п. 2 части 1 ст. 9 Закона № 212-ФЗ, поскольку данной нормой Закона № 212-ФЗ предусмотрено освобождение от обложения страховыми взносами сумм возмещения расходов работника только по переезду.

В таком случае можно прийти к выводу, что перечисление арендной платы непосредственно арендодателю, произведенное в соответствии с условиями коллективного или трудового договора, следует рассматривать как выплату, произведенную в рамках трудовых отношений, и облагать страховыми взносами на общих основаниях.

Аналогичные выводы можно сделать и в части страховых взносов на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (п. 1 ст. 20.1).

В то же время ранее в ряде случаев судьи при вынесении решений в части исчисления страховых взносов высказывали позицию, по которой подобная оплата жилья страховыми взносами не облагается (см., например, постановления ФАС Московского округа от 21.03.2011 № Ф05-1300/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 24.06.2008 № А43-28282/2007-37-943).

В обоснование своей позиции судьи указывали, что оплата работодателем проживания иногородних работников на время действия трудовых договоров является компенсацией при переезде на работу в другую местность применительно к положениям ст. 165, 169 ТК РФ.

В свою очередь в решении от 25.02.2009 № А33-16579/2008 судьи Арбитражного суда Красноярского края пришли к выводу, что предоставляемые работодателем своим работникам блага в случаях, не предусмотренных законом, только тогда включаются в базу для исчисления страховых взносов в ФСС РФ, когда с учетом обстоятельств конкретного дела такие блага могут быть расценены как вознаграждение работников в связи с выполнением им работы (служебных обязанностей). При этом сам по себе факт наличия трудовых отношений между организацией и ее работниками не является основанием для вывода о том, что все выплаты, которые начисляются данным работникам, по существу, представляют собой оплату их труда.

Подводя итог, отметим, что так же, как и в отношении НДФЛ, неисчисление страховых взносов с суммы оплаты места в общежитии, уплаченной за работника, может привести к спорам с контролирующими органами.

Список литературы

• Налоговый кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ.
• Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ.
• О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования: Федеральный закон от 24.07.2009 № 212-ФЗ.
• Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний: федеральный закон от 24.07.1998 № 125-ФЗ.
• Письмо Минздравсоцразвития России от 05.08.2010 № 2519-19.
• Письмо Минфина России от 20.07.2007 № 03-04-06-01/255.
• Письмо Минфина России от 25.01.2008 № 03-04-06-01/22.
• Письмо Минфина России от 27.08.2008 № 03-03-06/2/109.
• Письмо Минфина России от 17.12.2008 № 03-03-06/1/688.
• Письмо Минфина России от 17.03.2009 № 03-03-06/1/155.
• Письмо Минфина России от 13.07.2009 № 03-04-06-01/165.
• Письмо Минфина России от 31.07.2009 № 03-03-06/1/504.
• Письмо Минфина России от 17.01.2011 № 03-04-06/6-1.
• Письмо Минфина России от 18.11.2011 № 03-03-06/1/767.
• Письмо Минфина России от 02.05.2012 № 03-03-06/1/216.
• Письмо Минфина России от 18.05.2012 № 03-03-06/1/255.
• Письмо Минфина России от 19.03.2013 № 03-03-06/1/8392.
• Письмо Минфина России от 30.09.2013 № 03-03-06/1/40369.
• Письмо Минфина России от 22.10.2013 № 03-04-06/44206.
• Письмо УФНС России по г. Москве от 18.01.2007 № 21-11/003922@
• Письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2009 № 16-15/026382.
• Письмо УФНС России по г. Москве от 30.07.2010 № 16-15/080276@).
• Письмо ФНС России от 12.01.2009 № ВЕ-22-3/6.
• Письмо ФСС РФ от 17.11.2011 № 14-03-11/08-13985.
• Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011 № 08АП-2542/11.
• Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 № 08АП-8782/13.
• Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2011 № 19АП-4445/11.
• Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2013 по делу № А64-6731/2012.
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 № 09АП-30496/2010-АК.
• Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.06.2008 № А43-28282/2007-37-943.
• Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2007 № А19-15320/06-15-Ф02-1153/07-С1.
• Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.11.2010 по делу № А45-26455/2009.
• Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2011 № Ф05-1300/2011.
• Постановление ФАС Поволжского округа от 14.07.2009 по делу № А65-27027/2007.
• Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2007 № А56-47663/2006.
• Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2012 № Ф09-3304/12.
• Постановление ФАС Центрального округа от 15.04.2010 по делу № А35-5556/2009.
• Постановление ФАС Центрального округа от 29.09.2010 по делу № А23-5464/2009А-14-233.
• Постановление ФАС Центрального округа от 15.02.2012 № Ф10-107/12 по делу № А35-1939/2010.
• Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2011 № 04АП-2578/11.
• Решение арбитражного суда Красноярского края от 25.02.2009 № А33-16579/2008.
• Трудовой кодекс РФ: Федеральный закон от 30.12.2001 № 197-ФЗ.

В соответствии с п. 3 статьи 16 Федерального закона от 22.08.1996 №125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" студенты высших учебных заведений, нуждающиеся в жилой площади, должны быть обеспечены местом в общежитии при наличии соответствующего жилищного фонда у высшего учебного заведения.

Размер платы за проживание в общежитии, коммунальные и бытовые услуги для обучающихся не может превышать 5% размера стипендии.

Согласно пп. 10 п. 2 статьи 149 НК не подлежит обложению НДС реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

За что именно платят студенты при проживании в общежитии?

Этот вопрос не случаен, поскольку есть мнение, что льготу можно применять только в отношении платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Кроме того, Жилищный кодекс (п. 1 статья 154) разграничивает:

• плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• плату за коммунальные услуги.

Что же оплачивают проживающие в общежитии. В силу п. 5 статьи 100 ЖК наниматель по договору найма специализированного жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Данная обязанность возникает с момента заключения указанного договора (пп. 3 п. 2 статьи 153 ЖК). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя три вышепоименованные составляющие.

Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлен статьи 155 ЖК. Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что наниматели жилых помещений по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Порядок внесения других платежей указанным нанимателем (за исключением найма помещения в многоквартирном доме, каковым в нашем случае общежитие не является) названной статьей не установлен.

На основании п. 1 статьи 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. К обязанностям нанимателя относится своевременное внесение платы за жилое помещение (статья 678 ГК). Кроме того, он же должен самостоятельно вносить коммунальные платежи, если только иное не установлено договором.

Размер платы за проживание в общежитии, коммунальные и бытовые услуги для обучающихся не может превышать 5% размера стипендии. В соответствии с ГК размер платы за жилое помещение по договору найма устанавливается по соглашению сторон. В п. 2 статьи 156 ЖК зафиксировано, что размер платы в данном случае определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях - исходя из площади этих комнат) жилого помещения. А если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, порядок определения размера платы за жилое помещение устанавливается собственником.

Вопросам оплаты проживания в общежитиях образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования посвящено и Письмо Рособразования от 27.07.2007 №1276/12-16. В нем приведена рекомендуемая форма договора найма жилого помещения в студенческом общежитии.

В частности, этим договором предусмотрено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). При этом в плату студентов за проживание включаются следующие оказываемые коммунальные и бытовые услуги:

• отопление;
• освещение по нормам СЭС;
• холодное и горячее водоснабжение, водоотведение;
• пользование электрическими и газовыми плитами в оборудованных кухнях, душем, учебными комнатами, библиотеками, читальными залами в общежитиях, медицинскими пунктами;
• пользование мебелью и другим инвентарем, установленными в комнатах;
• обслуживание лифтов;
• обеспечение постельными принадлежностями;
• уборка лестничных клеток и мест общего пользования с применением моющих средств;
• санобработка мест общего пользования;
• охрана.

Таким образом, плата за жилое помещение включает в себя несколько составляющих. Однако это не означает, что оказываемые наймодателем за эту плату услуги выходят за рамки предоставления в пользование жилого помещения. Льгота по НДС установлена в отношении реализации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. Таким образом, считаем, что освобождение от обложения НДС можно применять в отношении всей платы за жилое помещение в общежитии в целом, а не отдельной ее части.

С этим соглашаются и судьи. Услуги по предоставлению в пользование жилых помещений (в рассматриваемой ситуации - койко-место в общежитии университета) включают в себя всю совокупность предоставляемых услуг в специализированном жилом помещении, в том числе услуги по найму жилого помещения, а также услуги по содержанию и ремонту этого помещения. Следовательно, платежи, входящие в состав платы за пользование жилым помещением, являются выручкой от реализации услуг по предоставлению жилого помещения в пользование и не подлежат обложению НДС. Приведенное дело не является единственным. Еще раньше судьи ФАС ВСО пришли к выводу, что услуга по предоставлению в пользование жилых помещений представляет собой именно совокупность услуг по найму жилого помещения, по его содержанию и ремонту. Поэтому от налогообложения должна освобождаться услуга по предоставлению в пользование жилого помещения в целом, а не ее отдельные составляющие.

Льгота по НДС не применяется в отношении всей платы за жилое помещение в общежитии, включая плату за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общежитий, во-первых, в подтверждение факта оказания учреждением услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в общежитии были представлены копии квитанций об их оплате; во-вторых, учреждением были заключены договоры на водо-, тепло- и электроснабжение со специализированными организациями.

Указанные услуги учреждение не предоставляло и, взимая плату за пользование жилыми помещениями, возмещало понесенные им расходы. Получается, учреждение не осуществляло реализацию коммунальных услуг, а выполняло функции сбора с проживающих и перечисления обслуживающим организациям этих средств. Следовательно, у учреждения в этой части отсутствовала реализация услуг, то есть объект обложения НДС. На основании изложенного полученная учреждением плата за предоставление жилья в общежитии освобождается от обложения НДС на основании пп. 10 п. 2 статьи 149 НК.

К сожалению, не все арбитры придерживаются изложенной позиции. Некоторые считают, что льгота по НДС предоставляется только в части платы за пользование жилым помещением. В это понятие не включается плата за содержание и ремонт жилого помещения. Поэтому от налогообложения подлежит освобождению только плата за пользование жилым помещением, то есть за его наем.

Исходя из всего вышесказанного, мы можем сделать вывод, что на основании пп. 10 п. 2 статьи 149 НК реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождается от обложения НДС. Поскольку жилые помещения в общежитии, находящемся в оперативном управлении образовательного автономного учреждения, относятся к жилищному фонду, казалось бы, нет никаких препятствий для применения льготы. Однако против этого выступают чиновники. Арбитры в большинстве случаев встают на сторону образовательного учреждения, применившего льготу по НДС.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

1. Облагается налог с продажи комнаты в общежитие?

Адвокат Чередниченко В.А., 193043 ответa, 73680 отзывов, на сайте с 12.05.2015
1.1. Добрый день!
Налог на доходы физических лиц исчисляется в любом случае при продаже любой недвижимости, в том числе и при продаже комнаты в общежитии.
Все зависит от стоимости комнаты, поэтому если стоимость ниже 1 млн. рублей, то в данном случае налог платить не нужно (налоговый вычет).

Юрист Орлова В. С., 85 ответов, 51 отзыв, на сайте с 06.07.2017
1.2. Добрый день!

Если комната была в собственности более 5 лет, или более 3 лет (если получена по наследству), доходы освобождаются от уплаты налога. Декларация не подается.

В ином случае вы можете уменьшить ваш доход на налоговый вычет 1 000 000 руб. или на расходы по приобретению комнаты. Будьте внимательны, вам необходимо будет подать декларацию, даже если налог будет равен нулю.

2. Какой налог с продажи комнаты в общежитии 14 кв. м сумма 600 т. р.

Юрист Хохрякова Л.В., 73656 ответов, 28987 отзывов, на сайте с 06.07.2015
2.1. Здравствуйте! Налога не будет,т.к.стоимость менее 1 млн.рублей.Ст.220 НК РФ.

Юрист Зекрина А.А., 119467 ответов, 42229 отзывов, на сайте с 03.10.2013
2.2. нет налога до 1 млн. руб., если в собственности менее 3 лет--нужно сдать декларацию--ст.217 и 220нкрф.

3. Правда ли что с продажи комнаты в общежитии нужно платить налог?

Юрист Криухин Н.В., 157458 ответов, 68983 отзывa, на сайте с 14.07.2011
3.1. Нужно платить в том случае, если цена больше 1.000.000 руб.

4. Продала комнату в 2015 г в общежитие меньше миллиона, она в собственности была с 2011 г. Нужно ли платить налог с продажи?

Адвокат Варакосов А.В., 38421 ответ, 18458 отзывов, на сайте с 15.06.2011
4.1. Нет, налог с продажи при наличии в собственности недвижимости более трех лет платить не нужно. Не нужно и подавать нулевую налоговую декларацию.

Юрист Лобанова Д. Д., 561 ответ, 493 отзывa, на сайте с 09.04.2018
4.2. Добрый день Евгения.
Декларацию в любом случае подать необходимо.
Налог не возникнет так как недвижимое имущество находилось в вашей собственности более 3 лет.
С уважением Дарья.

5. Была куплена комната в общежитии в 2011 г. а в конце 2017 г. Она попала под снос. По договору мены Администрация города дола комнату в новом доме. Я продал её в начале 2018 г. за 800000 руб. нужно ли подавать дикларацию. И возьмут ли налог с продажи?

Юрист Малых А.А., 138046 ответов, 49248 отзывов, на сайте с 29.12.2001
5.1. Подавать декларацию - нужно, находилась в собственности менее 3 лет. Просто за 2018 г. - декларация подается в 2019 г.
Налога - не будет, выручка менее размера налогового вычета (1 000 000).

6. В ноябре месяце 2017 года я купила квартиру совершеннолетнему недееспособному сыну инвалиду детства (сейчас 2 группа). Купила на деньги, которые выделило государство (как льготнику) и добавила свои с продажи комнаты в общежитии. Квартира обошлась нам в 1 100 тысяч рублей. Какой налог на имущество физических лиц мы должны заплатить и вообще надо ли его платить если сын попадает под категорию льготников.

Юрист Иващенко А. В., 2993 ответa, 1526 отзывов, на сайте с 07.05.2016
6.1. Здравствуйте, Ольга Владимировна.
О каком налоге идет речь? Вы имеете ввиду с продажи комнаты в общежитии?
Зависит о того, сколько она у Вас была в собственности.

7. Я продавала комнату в общежитии, за 210 т.р.,изначально комнату мне дали, я ее не покупала, при разрешении ее приватизировать, я ее приватизировала и продала тут же,у меня с ребенком по 1/2,должна ли я за ребенка выплачивать налог с продажи.

Юрист Левандовская А. В., 487 ответов, 366 отзывов, на сайте с 05.12.2015
7.1. Добрый день! Если комната после приватизации находилась у собственности менее 3 лет, то необходимо по окончании года подать декларацию по НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. Надо подать 2 декларации-на себя лично и на долю несовершеннолетнего ребенка. Вы можете заявить имущественный вычет в связи с продажей жилья в пределах 1 млн. р. Т.о., налог к уплате исчислен не будет, но декларацию подать все равно надо.

8. В начале 2014 г. купили с женой комнату в общежитии в совместную собственность за 300 т. р.. В 2016 г. мы с ней развелись, нам по суду разделили её пополам на доли, поле этого я выкупил у супруги её долю за 250 т. р. и стал полным собственником. Сейчас я хочу продать комнату за 500 т. р., нужно ли мне будет платить налог с продажи комнаты? Если да, то от какой суммы?

Юрист Златкин А.М., 35215 ответов, 17101 отзыв, на сайте с 18.04.2015
8.1. Здравствуйте, в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации и сложившейся практикой его применения налог платить не надо, налог платиться с суммы свыше 1 млн.

Юрист Рачинский Д. В., 77 ответов, 58 отзывов, на сайте с 01.08.2017
8.2. Добрый день!

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Иными словами:
- налогооблагаемая база при условии, что вы владели комнатой менее 3 (или 5 лет) составит 13%
- в случае, если вы представите документы, подтверждающие расходы на приобретение доли, то налогооблагаемая база сократится до 13 % от 250 тыс. рублей.
- если вовсе не хочется платить налоги, то необходимо подождать 3 (5) лет.

8.3. Добрый день! Нет, не нужно Вам платить налог, поскольку у Вас есть право на налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей, Вы продаете дешевле, поэтому налог будет 0. Однако, Вам нужно подать нулевую декларацию до 30 апреля 2018 года.

Юрист Карасов С. П., 87834 ответa, 44844 отзывa, на сайте с 08.08.2015
8.4. Здравствуйте! Если комнату продаете за сумму до 1 000 000 р., то НДФЛ с продажи не возникает, а также декларация 3 НДФЛ не подается.

Юрист Акмалов А. Г., 29231 ответ, 13265 отзывов, на сайте с 30.03.2016
8.5. Здравствуйте! В данном случае если меньше 1 млн рублей следовательно не нужно платить налог.
Спасибо, что вы с нами, мы были рады вам помочь!

9. Продаём комнату в общежитии, у ребёнка в комнате доля, разрешение с опеки получили, у нас три сделки на одну комнату, 1/3 дарение,1/3 купля продажа и оставшаяся часть ребёнка тоже купля продажа, теперь наш агент говорит на 1/3 доля облагается налогом, комнату продаёт за 180 тыс. руб,покупатель не хочет платить налог в размере 10 тыс руб, вопрос облагается ли налог на 1/3 долю,?

Юрист Бабкин М.А., 49331 ответ, 31012 отзывов, на сайте с 06.03.2017
9.1. Добрый день! В данном случае если в собственности менее 3 лет то налог будет, однако, тут есть налоговый вычет 1 000 000 рублей, следовательно на 1/3 333 333 рублей, но у Вас меньше этой суммы продажа, поэтому налог платить не нужно. Так же Вы указали что есть дарение, если дарите не близкому родственнику, то одаряемый должен заплатить налог 13 процентов.

Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет

Пытается доказать, что его хозяйственные операции облагаются НДС, а налоговики это яростно отрицают. Подобная ситуация разбиралась в Постановлении АС ВВО от 04.04.2017 № Ф01-737/2017 по делу № А82-1716/2016 .

Впрочем, все понятно, если учесть, что речь идет о весьма весомом вычете «входного» НДС. Отметим, что одной из сторон конфликта являлось учебное бизнес-заведение. К чести налогоплательщика сражался он упорно и очень изобретательно. По правде говоря, создалось впечатление, что судьи свое решение по делу, скорее, «продавили», а не задавили оппонента логикой. Особенно если учесть, что учебному заведению удалось убедить в своей правоте суд первой инстанции (Решение от 01.09.2016).

Суть конфликта – кратко

Учебному заведению на основании договора долевого участия в строительстве перешли в собственность помещения 3 – 5-го этажей в жилом доме, предназначенные для использования под общежитие.

В общежитии сдаются койко-места своим студентам и сторонним лицам, а также предоставляются дополнительные услуги. И услуги, и стоимость проживания налогоплательщик облагал НДС. В связи с этим «входной» , предъявленный застройщиком, был принят к вычету.

Налоговики решили, что указанные хозяйственные операции (предоставление в пользование не жилых помещений, а части жилых помещений (койко-места)) НДС не облагаются, а потому возмещение налога незаконно.

Учебное заведение возразило, что даже в таком случае у него остаются операции, как облагаемые, так и не облагаемые НДС. А это позволяет ему использовать особый порядок возмещения и восстановления «входного» НДС по объектам капитального строительства.

А теперь переходим к самому интересному – к подробностям…

Облагаемая или необлагаемая?

Облагается ли НДС предоставление койко-места в общежитии?

Версия инспекции

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению реализация на территории РФ услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.

Предоставляя жилую площадь в общежитии, налогоплательщик оказывает услуги по предоставлению в пользование жилых помещений специализированного жилого фонда – общежития, предназначенного в силу ст. 94 ЖК РФ для временного проживания граждан в период работы, службы и обучения.

Как гласит ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

В зависимости от целей использования в составе жилищного фонда выделяется среди прочего специализированный жилищный фонд, к которому относятся общежития.

Из этих положений налоговики делают вывод, что жилье в общежитиях относится к жилищному фонду.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров, работ, услуг, в том числе основных средств, учитываются в стоимости таких товаров, работ, услуг, в том числе основных средств, в случаях приобретения товаров, работ, услуг, в том числе основных средств, используемых для операций, не подлежащих налогообложению.

Так как приобретенные учебным заведением работы и услуги по строительству общежития используются в деятельности, не облагаемой НДС, то суммы налога, уплаченные заказчику-застройщику, учитываются в стоимости данных товаров и к вычету не принимаются.

Версия налогоплательщика

Налогоплательщик подошел к делу академически. Он заявил, что для выяснения истинного смысла пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ нужно сначала изучить ст. 27 Федерального закона от 05.08.2000 № 118-ФЗ «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах». Там было сказано, что действующая редакция пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ вступает в силу 01.01.2004.

До этой даты освобождались от обложения НДС следующие операции:

услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности;

услуги по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемые за счет целевых расходов в домах ЖСК;

услуги по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления в аренду).

Но ведь тогда получается, что сейчас освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению жилья в общежитиях не предусмотрено. Для целей налогообложения законодатель различает услуги по предоставлению в пользование жилых помещений и услуги по предоставлению жилья в общежитиях.

Согласно ст. 50 ЖК РСФСР, действовавшего до 01.03.2005, пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения.

В силу ст. 51, 52 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем и гражданином-нанимателем. Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры или одной либо нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или смежные комнаты.

В статье 671 ГК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть предоставлено во владение или пользование физическим лицам на основании договора найма. При этом в соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Согласно ст. 109 ЖК РСФСР для проживания студентов в период учебы могут использоваться общежития, в которых им предоставляется жилая площадь.

Под общежитием понимаются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.

В соответствии с п. 10 и 11 Примерного положения об общежитиях в общежитиях предоставляется именно жилая площадь. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан, что следует из ст. 94 ЖК РФ. В статье 153 ЖК РФ установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата для нанимателя жилого помещения в общежитии согласно ст. 154 ЖК РФ включает в себя:

плату за наем;

плату за коммунальные услуги.

Согласно ОКУН ОК 002-93 услуги по предоставлению в пользование жилых помещений представляют собой самостоятельный вид деятельности.

Таким образом, льгота, установленная пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, распространяется лишь на плату за наем, что соответствует судебной практике (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 (п. 1) и Постановление Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 9593/06).

Согласно ст. 156.1 ЖК РФ плата за наем жилого помещения включает в себя:

расходы на строительство, реконструкцию, приобретение объекта;

расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого объекта;

расходы на капитальный ремонт объекта;

иные расходы.

Стоимость же проживания в общежитии учебного заведения складывается из затрат на техническое обслуживание и коммунальные услуги. Фактически плата за наем жилого помещения не взимается в связи с оказанием студентам социальной поддержки во время обучения.

Освобождение коммунальных услуг от обложения НДС не предусмотрено – Письмо Минфина России от 09.10.2012 № 03-07-14/98.

Согласно разъяснениям Минфина (письма от 18.06.2010 № 03-07-07/37, от 02.07.2010 № 03-07-11/283 и от 22.08.2012 № 03-07-07/88), а также налогового ведомства (письма ФНС России от 25.01.2006 № ММ-6-03/62@, УФНС по г. Москве от 30.06.2010 № 16-15/068676) в случае оказания услуг по предоставлению в пользование части комнаты в общежитии освобождение от обложения НДС не применяется.

Так как учебное заведение предоставляет койко-места, что согласно ст. 673 ГК РФ не подпадает под определение объекта договора найма жилого помещения, то плата за оказание данных услуг не освобождается от обложения НДС.

Версия суда

Операции по реализации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности подлежали освобождению от обложения НДС как до, так и после 2004 года.

В силу пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ необходимым условием для применения льготы является предоставление налогоплательщиком в пользование помещений, относящихся к жилому фонду. Иных условий применения этой льготы нет.

Так как НК РФ не содержит определения понятий «жилое помещение» и «жилищный фонд», то на основании п. 1 ст. 11 НК РФ нужно обратиться к другим отраслям законодательства.

К сведению. Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (п. 1 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд разделяется в зависимости от целей использования (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Жилые помещения в общежитиях отнесены к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (пп. 2 п. 1 ст. 92 ЖК РФ). Такие помещения предназначены для временного проживания граждан, в том числе в период обучения (ст. 94 ЖК РФ).

Как следует из ст. 16 ЖК РФ, комнаты в жилом доме, в том числе в общежитии, относятся к жилым помещениям.

Предоставление в пользование части помещения не меняет социальную направленность льготы, в связи с чем услуги по предоставлению в пользование койко-мест в общежитиях являются услугами по предоставлению в пользование помещений и не облагаются НДС в силу пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Довод налогоплательщика, что в составе платы за наем части жилого помещения в общежитии находятся облагаемые НДС затраты на коммунальные услуги, суд не принял.

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В то же время наряду с обязанностью передать жилое помещение нанимателю ГК РФ относит к обязанностям наймодателя его текущее содержание и капитальный ремонт – п. 2 ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ.

Плата за жилое помещение должна покрыть расходы наймодателя по текущему содержанию и капитальному ремонту переданного в наем жилого помещения. Однако согласно п. 3 ст. 678 ГК РФ коммунальные платежи производятся нанимателем самостоятельно. Поэтому предоставление учебным заведением услуг по проживанию в общежитии своим студентам по договорам найма в любом случае является не облагаемой НДС операцией.

Сразу или потом?

Сначала – победа

Проиграв в главном, налогоплательщик попытался хотя бы растянуть восстановление полученного вычета по НДС во времени. (Сразу отметим, что в данном деле была использована старая редакция п. 6 ст. 171 НК РФ. Федеральным законом от 24.11.2014 № 366-ФЗ этот пункт был отредактирован: часть его переместилась в новую ст. 171.1 НК РФ, но принципиальных изменений не произошло.)

Налогоплательщик указал, что НК РФ содержит специальные положения в отношении вычетов НДС по объектам капитального строительства. В соответствии с п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями при проведении ими капитального строительства основных средств.

Если объект недвижимости после принятия НДС к вычету используется для операций, не облагаемых налогом, «входной» НДС необходимо восстановить. Восстановление производится ежегодно в течение 10 лет с момента начала амортизации в размере 1/10 от суммы НДС, ранее принятого к вычету, и пропорционально доле необлагаемых операций.

К сведению. Пунктом 6 ст. 171 НК РФ предоставляется возможность принятия к вычету в полном объеме НДС по объекту капитального строительства, который используется как в облагаемой, так и необлагаемой деятельности, с условием дальнейшего его восстановления в течение 10 лет (Письмо ФНС России от 28.11.2008 № ШС-6-3/862@).

Налогоплательщик подчеркнул, что, если имущество изначально приобретается для использования как в облагаемых, так и в не подлежащих обложению НДС операциях, право на вычет НДС применительно к такой ситуации нормами гл. 21 НК РФ четко не регламентировано. Исходя из Письма ФНС России от 28.11.2008 № ШС-6-3/862@ суммы налога, предъявленные налогоплательщику по приобретенным объектам недвижимости, принимаются к вычету в полном объеме после принятия на учет данных объектов недвижимости, вне зависимости от того, что они предназначены для использования одновременно как в облагаемых, так и в необлагаемых операциях. После ввода таких объектов в эксплуатацию суммы налога, принятые к вычету, подлежат восстановлению и уплате в бюджет в течение 10 лет.

Предусмотренный порядок (позже перенесенный в ст. 171.1 НК РФ) восстановления НДС по объектам недвижимости не позволяет одновременно применять указанный порядок и положения п. 4 ст. 170 НК РФ. Это означает, что приобретаемые объекты недвижимости не участвуют в раздельном учете «входного» НДС.

Суд обратил внимание на то, что проживающим в общежитии гражданам дополнительно к предоставлению койко-мест также оказываются платные услуги по прейскуранту, включая платную услугу по использованию камеры хранения, прокату телевизора, использованию стиральной машины в комнате для стирки и сушки белья, использованию в комнате энергоемких электроприборов – электрических чайников, холодильников, микроволновой печи.

Так как эти услуги облагаются НДС, суд признал наличие у налогоплательщика одновременно облагаемых и не облагаемых НДС операций, в которых задействовано здание общежития.

Потом – поражение

Налоговики тоже не сдались, и апелляция полностью стала на их сторону.

Судьи решили, что никаких облагаемых НДС услуг, относящихся к зданию общежития, учебное учреждение не оказывало!

Довод учреждения о том, что им оказывались дополнительные платные услуги по прейскуранту, включая платную услугу по использованию камеры хранения, прокату телевизора, использованию стиральной машины для стирки и сушки белья, использованию в комнате энергоемких электроприборов, отклоняется, так как согласно разд. I Общероссийского классификатора видов деятельности (ОК 029-2014) предоставление мест для краткосрочного проживания включает в себя среди прочего дополнительные услуги. Объем и тип дополнительных услуг, предоставляемых в рамках данного раздела, может значительно варьироваться. Поэтому указанные налогоплательщиком услуги являются дополнительными по отношению к услуге по предоставлению услуг общежития.

Таким образом, на момент приобретения общежития у учебного заведения не было оснований полагать, что оно будет использоваться как в облагаемых, так и не облагаемых НДС операциях. Поэтому изначально вычет «входного» НДС, относящегося к этому общежитию, был неправомерен.

Кассация также встала на сторону налоговиков, поддержав выводы апелляции.

И снова вопрос

Итак, налогоплательщик был побежден.

Однако у нас возник еще один вопрос. Можно ли тогда считать прокат имущества в общежитии для его постояльцев не прокатом имущества как таковым, а частью услуги по проживанию в общежитии? В данном случае прокат такого имущества не облагается НДС! (По крайней мере, так следует из решения суда.) Но согласятся ли с подобной трактовкой вопроса сами налоговики?